Dne 01.01.2018 nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje občanský zákoník, zavádějící mimo jiné i staronové zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci. Tento článek je reakcí na časté dotazy, jak konkrétně bude nutno postupovat při koupi nebo prodeji nemovitosti, která je zatížena zákonným předkupním právem spoluvlastníka.

Postup při prodeji nemovitosti zatížené zákonným předkupním právem

Praktický postup

Praktický postup lze stručně popsat následovně:

  1. Zájemce o koupi (dále jen “koupěchtivý“) uzavře kupní smlouvu (dále “kupní smlouva“) s prodávajícím  (dále jen “prodávající“), jehož spoluvlastnický podíl na nemovitosti (dále jen “nemovitost“) je zatížen předkupním právem dalšího spoluvlastníka (dále jen “překupník“).
  2. Prodávající následně musí překupníkovi nabídnout nemovitost ke koupi.
  3. Tuto nabídku prodávající učiní předkupníkovi tak, že mu oznámí obsah kupní smlouvy a ohlásí mu všechny podmínky prodeje.

Oznámení obsahu kupní smlouvy neznamená, že by předkupníkovi měl být doručen stejnopis uzavřené smlouvy nebo její kopie. Z praktického hlediska, a s ohledem na vyloučení případných pochybností předkupníka, lze ale zaslání kopie uzavřené smlouvy doporučit.

Je otázkou, zda může prodávající v takto zaslané kopii kupní smlouvě nějaký údaj skrýt. Dle našeho názoru by snad nemělo být v rozporu se zákonem, případné zakrytí osobních údajů koupěchtivého v kupní smlouvě. Jinak by měl být obsah kupní smlouvy pro překupníka v maximální míře zachován.

Prokázání doručení nabídky předkupníkovi zasílané poštou

Při doručování nabídky předkupníkovi poštou, tzv. “držitelem poštovní licence”, vznikají dvě základní otázky:

  1. Jak prokazovat doručení, pokud si předkupník doporučenou zásilku s nabídkou v úložní době nepřevezme na poště nebo je na dané adrese neznámý a pošta s touto informací vrátí zásilku zpět prodávajícímu?
  2. Jakými dokumenty je nutno prokazovat doručení poštou a zda postačuje podací lístek nebo je nutné potvrzení o dodání; a dále jak prokázat doručení, pokud předkupník tvrdí, že mu sice zásilka došla, ale neobsahovala buď řádnou nabídku nebo neobsahovala nabídku vůbec?

K otázce ad 1

Občanský zákoník upravuje v § 573 tzv. domněnku doby dojití poštou (držitelem poštovní licence) doručované zásilky, na jejímž základě se má za to, že:

  • zásilka doručovaná v ČR, došla příjemci 3. pracovní den po odeslání;
  • zásilka doručovaná do jiného státu, došla příjemci 15. pracovní den po odeslání.

Jedná se ale o tzv. vyvratitelnou domněnku a dále tato domněnka upravuje jen dojití zásilky, nikoli právní účinky doručené listiny obsahující právní jednání, tedy nabídku. Proto se na tuto zákonnou domněnku nelze spolehnout bezvýjimečně.

Obzvláště může být pochybné splnění doručení nabídky, pokud je předkupník na dané adrese neznámý. Dle našeho názoru, ale pokud byla nabídka předkupníkovi zaslána na adresu uvedenou v katastru nemovitostí a současně i na adresy, kde prodávající ví, že se překupník zdržuje, potom by mělo být doručení prokázáno i v soudním řízení. Toto i s ohledem na dřívější judikaturu vztahující se sice ke starému občanskému zákoníku, která by ale dle našeho mínění měla být stále použitelná.

K otázce ad 2

Toto je otázka dokazování v případě, že by předkupník doručení nabídky zpochybňoval před soudem.

V případě soudního sporu zpravidla postačuje, když ten kdo tvrdí, že něco doručil, tomto případě prodávající, předloží k důkazu podací lístek, prokazující, že v určitý konkrétní den předal poštovní zásilku, obsahující nabídku (stejnopis kupní smlouvy), k přepravě na adresu koupěchtivého.

Pokud by koupěchtivý v tomto soudním sporu tvrdil, že mu nic doručeno nebylo, zpravidla by Vám nezbylo než soudu doložit ještě další důkaz prokazující doručení nabídky.

Pro tyto případy je vhodné si zajistit z pošty potvrzení o doručení doporučené zásilky. I pokud by prodávající nabídku zasílal jen doporučeným dopisem (tedy nikoli s dodejkou – doručenkou), může na poště podat reklamaci doručení a pošta k tomu vydá písemné potvrzení, že předmětnou zásilku skutečně překupníkovi v určitý konkrétní den doručila, s tím, že předkupní i toto doručení potvrdil podpisem. Případně pošta sdělí, že si zásilku v úložní době předkupník nepřevzal, ale toto by prodávající měl vědět, protože by mu pošta zásilku doručila zpět.

Dále je pro tyto případy možné mít emailové potvrzení pošty o doručení zásilky, které si lze na poště sjednat v závislosti na sjednaných doručovacích podmínkách s poštou.

Dále je pro tyto případy dobré mít k dispozici stejnopis zaslané nabídky. To znamená, že kompletní nabídku, tedy zpravidla kupní smlouvu a průvodní dopis, která je odesílána překupníkovi, si prodávající v jednom totožném vyhotovení ponechá. Současně si může ponechat i stejný typ obálky, kterou zásilku odeslal. Pro maximální pečlivost, u nemovitosti vyšší hodnoty apod., lze proces zasílání pojistit např. i přítomností nezávislého svědka, který bude toto u soudu moci potvrdit.

Pokud by této situaci předkupník u soudu tvrdil, že mu sice zásilka došla, ale například že neobsahovala nabídku, došla prázdná obálka apod., tak na podacím lístku je uvedená přesná váha zásilky. V tomto případě lze zvážit stejnopis nabídky, který prodávající odeslal a jeho váha se porovná s váhou uvedenou na podacím lístku. Pokud je váha stejná, tak soud v těchto případech zpravidla uvěří prodávajícímu, který tvrdí, že jste nabídku dal do obálky a na poště odeslal.

K odeslání a doručení nabídky lze použít i jakékoli jiné důkazy, např. svědecké výpovědi apod. Toto vše záleží na konkrétních okolnostech případu s způsobu, jakým předkupník doručení zpochybňuje. Proto na tuto otázku nelze odpovědět zcela univerzálně, tak aby byla odpověď použitelná pro všechny myslitelné situace, které mohou při dokazování u soudu nastat, resp., které může předkupník při zpochybňování doručení tvrdit.

Postup katastrálního úřadu v případě porušení předkupního práva

Dále jsou časté dotazy, zda může Katastrální úřad zamítnout návrh na vklad vlastnického práva, v souvislosti s porušením práva překupníka nebo naopak koupěchtivého ve smyslu § 1124 občanského zákoníku a souvisejících ustanovení upravujících zákonné předkupní právo.

Předkupní právo s věcnými účinky samo o sobě nebrání převodu nemovitosti, tudíž neomezuje prodávajícího ve smluvní volnosti v nakládání s jeho podílem na nemovitosti. Pro tento výklad svědčí i § 2144 občanského zákoníku, řešící porušení předkupního práva. To stejné vyplývá i z katastrálního zákona.

Katastrální úřad proto ve vkladovém řízení není oprávněn zkoumat okolnosti splnění nebo nesplnění nabídky týkající se předkupního práva, a to ani z pohledu předkupníka ani koupěchtivého.

Těmto dotčeným osobám proto zřejmě nezbude, než se v této záležitosti obrátit na soud. Poté lze u katastrálního úřadu uplatnit poznámku spornosti zápisu podle § 24 katastrálního zákona.

Praktický komentář k ustanovením občanského zákoníku upravujícím předkupní právo

Novelizované §§ 1124, 1125 občanského zákoníku

§ 1124
(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
§ 1125
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Jedná se o novelizovaná ustanovení, zavádějící od 01.01.2018 do českého právního právního řádu opět zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci.

Z dalších relevantních ustanovení občanského zákoníku

Z dalších relevantních ustanovení občanského zákoníku, které stojí pro nejvíce případů realitních obchodů za zmínku, lze citovat následující paragrafy (tyto novelizovány nebyly, jsou v novém občanském zákoníku již od nabytí jeho účinnosti dne 01.01.2014):

§ 2143 Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

Toto ustanovení v praxi znamená, že prodávající je povinen předkupníkovi učinit nabídku na koupi jeho podílu až poté, co uzavře (podepíše) kupní smlouvu s koupěchtivým.

§ 2144 (1) Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

Ve smyslu tohoto ustanovení, má předkupník, jehož předkupní právo bylo porušeno, právo se domáhat, aby na něj nový vlastník převedl předmětný podíl za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od bývalého spoluvlastníka.

§ 2145 Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

Tento paragraf poměrně jednoznačně stanovuje, že pokud koupěchtivý o existenci předkupního práva věděl, kupní smlouva je ze zákona uzavřena s rozvazovací podmínkou, což znamená, že pokud předkupník předkupní právo uplatní, kupní smlouva automaticky pozbývá účinnosti. Tímto tedy smlouva mezi původními stranami pozbývá právní závaznosti, tudíž de facto již neexistuje.

§ 2147
(1) Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.
(2) Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

Toto zákonné ustanovení řeší vlastní praktický postup při převodu spoluvlastnického podílu, zatíženého zákonným předkupním právem. Oznámení obsahu kupní smlouvy lze provést např. zasláním kopie uzavřené kupní smlouvy. Ohlášením všech podmínek lze chápat jako ohlášení ostatních podmínek za nichž má dojít k převodu vlastnického práva, které nejsou uvedeny v kupní smlouvě.

Co se týká přijetí nabídky, zákon způsob tohoto přijetí podrobněji neupravuje, tudíž v praxi lze toto nejčastěji učinit dopisem, že předkupník nabídku prodávajícího na koupi jeho podílu přijímá.

§ 2148 (1) Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne.

Toto ustanovení řeší hned 3 otázky. Za prvé je nutné jej v kontextu ostatních zákonných ustanovení občanského zákoníku upravujících předkupní právo, vykládat tak, že předkupník má vždy právo kupní cenu zaplatit prodávajícímu nejpozději do 3 měsíců od doručení nabídky. Pouze v případě, že si předkupník s prodávajícím ujednal lhůtu kratší, platila by tato kratší lhůta.

Odpověď na otázku, že pokud předkupník kupní cenu ve sjednané lhůtě nezaplatí, ztrácí automaticky předkupní právo nebo má možnost ji zaplatit do 3 měsíců, bude s jistotou zodpovězena zřejmě až rozhodovací praxí Nejvyššího soudu.

Dále lze poznamenat, že ve smyslu tohoto ustanovení, může zřejmě k přijetí nabídky dojít až zaplacením kupní ceny. Zaplacení kupní ceny a přijetí nabídky může tedy splynout v jeden úkon, kterým může být podání bankovního příkazu k úhradě kupní ceny (z hlediska dodržení lhůty předkupníkem bude ale den připsání kupní ceny na účet prodávajícího).

Jako poslední a zřejmě pro praxi jeden z nejdůležitějších významů tohoto ustanovení je ten, že je třeba jej vyložit jako všeobecné stanovení lhůty pro uplatnění předkupního práva předkupníkem. Z toho vyplývá, že koupěchtivý by před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí by měl vyčkat minimálně 3 měsíce od doručení nabídky předkupníkovi, zda v této lhůtě neuplatní předkupní právo a/nebo nezaplatí kupní cenu.

Právní vzory k bezplatnému stažení

Zde jsou k dispozici, k bezplatnému stažení, smluvní a právní vzory související s tématem tohoto článku a s právní pomocí zajišťovanou naší advokátní kanceláří. Vzory jsou průběžně aktualizovány v souladu s aktuální právní úpravou, ke dni jaký je u vzoru uveden jako datum aktualizace:

Přístup ke všem smluvním a právním vzorům, včetně možnosti filtrování dle kategorií, vyhledávání v názvu vzoru a fulltextové vyhledávání v textu vzoru, je k dispozici na zvláštní stránce smluvní a právní vzory ke stažení, po zaplacení předplatného vzorů a blogu. Držitelům předplatného, se po přihlášení, přímo i zde zobrazí možnost vyhledávání všech prémiových vzorů:

Rezervujte konzultaci k otázkám řešeným tímto článkem

Načítám...

Nebo zadejte veřejný bezplatný dotaz advokátovi