Zákonné předkupní právo k nemovitostem
Zákonné předkupní právo k nemovitostem

Dnešního dne 01.01.2018 nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje občanský zákoník, zavádějící mimo jiné i staronové zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci.

Tento článek je reakcí na časté dotazy, jak konkrétně bude nutno postupovat při koupi nebo prodeji nemovitosti, která je zatížena zákonným předkupním právem spoluvlastníka.

K praktickému postupu při prodeji nemovitosti zatížené zákonným předkupním právem

Možný praktický postup lze stručně popsat následovně:

  • Zájemce o koupi (dále jen “koupěchtivý“) uzavře kupní smlouvu (dále “kupní smlouva“) s prodávajícím  (dále jen “prodávající“), jehož spoluvlastnický podíl na nemovitosti (dále jen “nemovitost“) je zatížen předkupním právem dalšího spoluvlastníka (dále jen “překupník“).
  • Prodávající následně musí překupníkovi nabídnout nemovitost ke koupi.
  • Tuto nabídku prodávající učiní předkupníkovi tak, že mu oznámí obsah kupní smlouvy a ohlásí mu všechny podmínky prodeje.

Oznámení obsahu kupní smlouvy neznamená, že by předkupníkovi měl být doručen stejnopis uzavřené smlouvy nebo její kopie. Z praktického hlediska, a s ohledem na vyloučení případných pochybností předkupníka, lze ale zaslání kopie uzavřené smlouvy doporučit.

Je otázkou, zda může prodávající v takto zaslané kopii kupní smlouvě nějaký údaj skrýt. Dle našeho názoru by snad nemělo být v rozporu se zákonem, případné zakrytí osobních údajů koupěchtivého v kupní smlouvě. Jinak by měl být obsah kupní smlouvy pro překupníka v maximální míře zachován.

Katastrální úřad a zákonné předkupní právo dle § 1124 občanského zákoníku

Jsou časté dotazy, zda může Katastrální úřad zamítnout návrh na vklad vlastnického práva, v souvislosti s porušením práva překupníka nebo naopak koupěchtivého ve smyslu § 1124 občanského zákoníku a souvisejících ustanovení upravujících zákonné předkupní právo.

Máme za to, že toto předkupní právo s věcnými účinky samo o sobě nebrání převodu nemovitosti, tudíž neomezuje prodávajícího ve smluvní volnosti v nakládání s jeho podílem na nemovitosti. Pro tento výklad svědčí i § 2144 občanského zákoníku, řešící porušení předkupního práva. Dle našeho názoru Katastrální úřady proto zřejmě ve vkladovém řízení nebudou zkoumat okolnosti splnění nebo nesplnění nabídky týkající se předkupního práva, a to ani z pohledu předkupníka ani koupěchtivého.

Těmto dotčeným osobám proto zřejmě nezbude, než se v této záležitosti obrátit na soud. Poté lze u katastrálního úřadu uplatnit poznámku spornosti zápisu podle § 24 katastrálního zákona.

Další stručné komentáře k ustanovením občanského zákoníku upravujícím předkupní právo

Novelizované §§ 1124, 1125 občanského zákoníku

§ 1124 (1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. § 1125 Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Jedná se o novelizovaná ustanovení, zavádějící od 01.01.2018 do českého právního právního řádu opět zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci.

Z dalších relevantních ustanovení občanského zákoníku

Z dalších relevantních ustanovení občanského zákoníku, které stojí pro nejvíce případů realitních obchodů za zmínku, lze citovat následující paragrafy (tyto novelizovány nebyly, jsou v novém občanském zákoníku již od nabytí jeho účinnosti dne 01.01.2014):

§ 2143 Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

Toto ustanovení v praxi znamená, že prodávající je povinen předkupníkovi učinit nabídku na koupi jeho podílu až poté, co uzavře (podepíše) kupní smlouvu s koupěchtivým.

§ 2144 (1) Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

Ve smyslu tohoto ustanovení, má předkupník, jehož předkupní právo bylo porušeno, právo se domáhat, aby na něj nový vlastník převedl předmětný podíl za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od bývalého spoluvlastníka.

§ 2145 Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

Tento paragraf poměrně jednoznačně stanovuje, že pokud koupěchtivý o existenci předkupního práva věděl, kupní smlouva je ze zákona uzavřena s rozvazovací podmínkou, což znamená, že pokud předkupník předkupní právo uplatní, kupní smlouva automaticky pozbývá účinnosti. Tímto tedy smlouva mezi původními stranami pozbývá právní závaznosti, tudíž de facto již neexistuje.

§ 2147 (1) Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. (2) Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

Toto zákonné ustanovení řeší vlastní praktický postup při převodu spoluvlastnického podílu, zatíženého zákonným předkupním právem. Oznámení obsahu kupní smlouvy lze provést např. zasláním kopie uzavřené kupní smlouvy. Ohlášením všech podmínek lze chápat jako ohlášení ostatních podmínek za nichž má dojít k převodu vlastnického práva, které nejsou uvedeny v kupní smlouvě.

Co se týká přijetí nabídky, zákon způsob tohoto přijetí podrobněji neupravuje, tudíž v praxi lze toto nejčastěji učinit dopisem, že předkupník nabídku prodávajícího na koupi jeho podílu přijímá.

§ 2148 (1) Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne.

Toto ustanovení řeší hned 3 otázky. Za prvé je nutné jej v kontextu ostatních zákonných ustanovení občanského zákoníku upravujících předkupní právo, vykládat tak, že předkupník má vždy právo kupní cenu zaplatit prodávajícímu nejpozději do 3 měsíců od doručení nabídky. Pouze v případě, že si předkupník s prodávajícím ujednal lhůtu kratší, platila by tato kratší lhůta.

Odpověď na otázku, že pokud předkupník kupní cenu ve sjednané lhůtě nezaplatí, ztrácí automaticky předkupní právo nebo má možnost ji zaplatit do 3 měsíců, bude s jistotou zodpovězena zřejmě až rozhodovací praxí Nejvyššího soudu.

Dále lze poznamenat, že ve smyslu tohoto ustanovení, může zřejmě k přijetí nabídky dojít až zaplacením kupní ceny. Zaplacení kupní ceny a přijetí nabídky může tedy splynout v jeden úkon, kterým může být podání bankovního příkazu k úhradě kupní ceny (z hlediska dodržení lhůty předkupníkem bude ale den připsání kupní ceny na účet prodávajícího).

Jako poslední a zřejmě pro praxi jeden z nejdůležitějších významů tohoto ustanovení je ten, že je třeba jej vyložit jako všeobecné stanovení lhůty pro uplatnění předkupního práva předkupníkem. Z toho vyplývá, že koupěchtivý by před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí by měl vyčkat minimálně 3 měsíce od doručení nabídky předkupníkovi, zda v této lhůtě neuplatní předkupní právo a/nebo nezaplatí kupní cenu.

Právní vzory k bezplatnému stažení

Zde jsou k dipozici, k bezplatnému stažení, některé smluvní a právní vzory související s tématem tohoto příspěvku a s právní pomocí zajišťovanou naší advokátní kanceláří:

Další prémiové smluvní a právní vzory v této, a v dalších souvisejících kategoriích, jsou k dispozici k bezplatnému stažení zde.

Aktuálně lze bezplatně stahovat 71 smluvních a právích vzorů. Pro placené stahování je aktuálně k dispozici 91 prémiových vzorů. Přístup k těmto placeným prémiovým vzorům je za přiměřené předplatné. V rámci předplatného lze zíkat i další související právní pomoc. Úplný seznam těchto placených smluvních a právních vzorů je zde.

Všechny smluvní a právní vzory jsou průběžně udržovány a revidovány, aby byly souladu s aktuální právní úpravou a rozhodovací soudní praxí, a to ke dni, který je u příslušného vzoru uveden jako datum aktualizace.

Rezervujte konzultaci k příspěvku

Načítám...

Veřejné dotazy a odpovědi (4)

Profilový obrázek
Evgen

Prokázaní splnění předkupního prava stačí lístek z pošty o odeslaní, nebo musí být potvrzení o dodani? Jak potvrzení o dodani prokaže že se posílala smlouva a ne něco jiného?

Profilový obrázek
David Netušil

Dobrý den,

toto je otázka dokazování v případě, že by předkupník doručení nabídky zpochybňoval před soudem.

V případě soudního sporu zpravidla postačuje, když ten kdo tvrdí, že něco doručil, tomto případě dejme tomu Vy, jako prodávající, předloží k důkazu podací lístek, prokazující, že v určitý konkrétní den předal poštovní zásilku, obsahující nabídku (stejnopis kupní smlouvy uzavření s koupěchtivým), k přepravě.

Pokud by koupěchtivý v tomto soudním sporu tvrdil, že mu nic doručeno nebylo, zpravidla by Vám nezbylo než soudu doložit ještě další důkaz prokazující doručení nabídky.

Pro tyto případy je vhodné si zajistit z pošty potvrzení o doručení doporučené zásilky. Pokud jste nabídku zasílal jen doporučeným dopisem (tedy nikoli s dodejkou – doručenkou), můžete na poště podat reklamaci doručení a pošta Vám k tomu vydá písemné potvrzení, že předmětnou zásilku skutečně překupníkovi v určitý konkrétní den doručila, s tím, že předkupní i toto doručení potvrdil podpisem. Případně pošta sdělí, že si zásilku v úložní době předkupník nepřevzal, ale toto byste měl vědět, protože by Vám zásilku pošta doručila zpět.

Dále je pro tyto případy možné mít emailové potvrzení pošty o doručení zásilky, které si lze na poště sjednat v závislosti na sjednaných doručovacích podmínkách s poštou. Například naše advokátní kancelář má s poštou sjednáno, že k veškerým doporučeným zásilkám, které jsou odeslány, je poštou na náš email automaticky zasíláno potvrzení o doručení.

Dále je pro tyto případy dobré mít k dispozici stejnopis zaslané nabídky. To znamená, že nabídku, kterou odesíláte překupníkovi, máte ve dvou totožných vyhotoveních (stejnopisech). Jednu odešlete a druhou si ponecháte, abyste měl k dispozici další originál toho, co jste odeslal. (Lze zajít až do určitého extrému, že si k celému průběhu přípravy a podání zásilky na poště přiberete svědka, který bude toto u soudu moci potvrdit.)

Pokud by této situaci předkupník u soudu tvrdil, že mu sice zásilka došla, ale například že neobsahovala nabídku, došla prázdná obálka apod., tak na podacím lístku je uvedená přesná váha zásilky. V tomto případě lze zvážit stejnopis nabídky, který jste odeslal a jeho váha se porovná s váhou uvedenou na podacím lístku. Pokud je váha stejná, tak soud v těchto případech zpravidla uvěří Vám, který tvrdíte, že jste nabídku dal do obálky a na poště odeslal.

K odeslání a doručení nabídky lze použít i jakékoli jiné důkazy, např. svědecké výpovědi, např. osoba, který Vás doprovázela na poštu apod. Toto vše záleží na konkrétních okolnostech případu s způsobu, jakým předkupník doručení zpochybňuje. Proto na Vaši otázku nelze odpovědět zcela univerzálně, tak aby byla odpověď použitelná pro všechny myslitelné situace, které mohou při dokazování u soudu nastat, resp., které může předkupník při zpochybňování doručení tvrdit.

Profilový obrázek
Jiří

Dobrý den,
jsem majitel pozemků, bývalé JZD, kde jsem majitel, ale v části pozemku byl prasečák. Tento objekt je dnes torzo, v podstatě zbytky obvodových stěn cca 1m výšky a zbytky podlah, plus je zatížen domovním odpadem, co tam za léta lidi navezli. Majiteli tohoto torza je cca 17 lidí, ale jak jsem uvedl, tak i pozemek pod touto bývalou stavbou je v mém vlastnictví. Chci všechny pozemky prodat, ale u této části mají předkupní právo majitelé torza. Jak nejlépe postupovat, aby mi prodej nezhatil někdo, kdo má předkupní právo na tuto malou část pozemku.

Profilový obrázek
David Netušil

Dobrý den,

z Vašeho dotazu vyplývá, že spoluvlastníci torza stavby prasečáku (dále jen “stavba”) jsou odlišní od vlastníka pozemku, kterým jste Vy.

V tomto případě mají spoluvlastníci stavby předkupní právo k pozemku a naopak i Vy máte předkupní právo ke stavbě.

Pokud hodláte pozemek prodat, je nutné v rámci předkupního práva jej nejdříve spoluvlastníkům stavby nabídnout ke koupi. Postup, jak toto provést, je stručně popsán výše, v našem článku.

Jelikož tato nabídka v rámci předkupního práva všem spoluvlastníkům může být administrativně náročná (je nutno doručovat doporučeně nabídky atd.), lze zvážit nejdříve spoluvlastníky oslovit neformálně, zda by souhlasili s podpisem prohlášen o vzdání se překupního práva. Těm spoluvlastníkům, kteří by se předkupního práva dobrovolně nevzdali, by bylo nutno doručit nabídky.

Dále je zde otázka, zda by pro Vás nebylo ekonomicky (obchodně) výhodnější odkoupit od spoluvlastníků stavbu, odstranit ji a pozemky prodávat čisté, za výhodnější cenu. Je samozřejmě otázkou, zda se mezi takovým velkým počtem spoluvlastníků podaří dospět k dohodě a hlavně za jakých podmínek.

Dále je zde možnost odstranění stavby na základě rozhodnutí stavebního úřadu.

Podle stavebního zákona může stavební úřad nařídit vlastníkům stavby neodkladné odstranění stavby a zabezpečí její odstranění, jsou-li ohroženy životy osob nebo zvířat tím, že stavba hrozí zřícením.

Hrozí-li nebezpečí z prodlení, může být odstranění stavby provedeno stavební firmou, které toto může stavební úřad i nařídit. Náklady potom hradí spoluvlastníci stavby.

Nebo nám zadejte bezplatný dotaz