Jak se může nájemce, podnájemce či jiný uživatel bránit proti násilnému či jinak svémocnému vystěhování z bytu? A jak se může bránit pronajímatel proti nájemci neoprávněně užívajícímu byt?

Nájemce, podnájemce či jiný oprávněný uživatel bytu, domu za účelem bydlení se může proti násilnému vystěhování bránit prostředky trestního a občanského práva. Určité možnosti obrany má také pronajímatel.

Typické sporné situace mezi vlastníkem bytu a nájemcem

V zásadě lze rozlišit 3 situace, kdy lze nájemce či podnájemce považovat za oprávněného uživatele bytu:

  1. nájemce má zjevně platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu;
  2. nájemce má, alespoň dle jeho názoru stále platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu;
  3. nájemce nebo podnájemce nemá žádnou listinou (papírovou) nájemní nebo podnájemní smlouvu.

Nájemce má prokazatelně platnou nájemní smlouvu

Nájemce má zjevně platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou pronajímatel nebo vlastník nemovitosti zjevně bezúspěšně rozporuje nebo se jen usiluje o vystrandění právoplatného nájemce z bytu.

Nájemce má dle jeho názoru platnou nájemní smlouvu

Nájemce má, alespoň dle jeho názoru stále platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu, když mezi pronajímatelem nebo vlastníkem je spor, ať již soudní nebo mimosoudní o existenci práva nájmu nebo podnájmu. Může např. o situaci, výpovědi nájmu o níže je veden spor apod.

Nájemce nemá žádnou listinou nájemní smlouvu

Nájemce nebo podnájemce nemá žádnou listinou (papírovou) nájemní nebo podnájemní smlouvu, ale byt užívá v dobré víře o oprávněnosti tohoto užívání. Může jednat např. o ústně uzavřenou nájemní smlouvu na nájem bytu, která je sice neplatná, ale pronajímatel se její neplatnosti nemůže dovolávat, pokud již takovýto nájemce v bytě bydlí (§ 2237 občanského zákoníku).

Ochrana nájemníka trestním právem

Z hlediska trestního práva platí, že nájemce musí mít určitý právní důvod užívání bytu, musí být z hlediska trestního práva považován za tzv. oprávněného nájemce či uživatele bytu.

Pokud nájemce zjevně není oprávněným uživatelem bytu, např. v situaci, kdy existuje pravomocný rozsudek o vyklizení bytu bez bytové náhrady apod., může být postižen trestním právem sám nájemce.

V obou případech se jedná o trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 208 trestního zákoníku.

Z rozhodovací praxe trestních soudů

Zde se nachází prémiová část tohoto odborného článku, která je přístupná jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k veškerému prémiovému obsahu na našem webu:
Předplatné smluvních a právních vzorů (1 rok), Předplatné smluvních a právních vzorů (3 měsíce), Předplatné smluvních a právních vzorů (1 měsíc), Předplatné smluvních a právních vzorů (1 den), Předplatné prémiového obsahu odborných článků (1 rok), Předplatné prémiového obsahu odborných článků (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu odborných článků (1 měsíc)

U následujícího předplatného je nejnižší cena za přístup k tomuto prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu odborných článků (1 den)
, za akční cenu 99,- Kč !!!

Ochrana nájemce civilním právem

Proti snaze vlastníka nemovitost o násilné nebo jiné obdobné činnosti směřující k vystěhování nájemce se z pohledu dotčeného nájemce lze také bránit podáním žaloby na rušenou držbu bytu.

Soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Nájemník prokazuje jen, že jde o svémocné rušení držby. Existence platné nájemní smlouvy se v tomto řízení zpravidla vůbec nezkoumá a pokud ano, tak jen okrajově.

Dále v tomto řízení se soud zjišťuje, zda nájemce skutečně jako poslední byt užíval nebo jej stále užívá a to, zda skutečně v užívání bytu rušen vlastníkem (pronajímatelem).