Svémocné vystěhování, vyklizení nájemce či podnájemce z bytu nebo domu

Jak se může nájemce, podnájemce či jiný uživatel bránit proti násilnému či jinak svémocnému vystěhování z bytu? A jak se může bránit pronajímatel proti nájemci neoprávněně užívajícímu byt?

Nájemce, podnájemce či jiný oprávněný uživatel bytu, domu za účelem bydlení se může proti násilnému vystěhování bránit prostředky trestního a občanského práva. Určité možnosti obrany má také pronajímatel.

Typické sporné situace mezi vlastníkem bytu a nájemcem

V zásadě lze rozlišit 3 situace, kdy lze nájemce či podnájemce považovat za oprávněného uživatele bytu:

1. nájemce má zjevně platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu;
2. nájemce má, alespoň dle jeho názoru stále platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu;
3. nájemce nebo podnájemce nemá žádnou listinou (papírovou) nájemní nebo podnájemní smlouvu.

Nájemce má prokazatelně platnou nájemní smlouvu

Nájemce má zjevně platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou pronajímatel nebo vlastník nemovitosti zjevně bezúspěšně rozporuje nebo se jen usiluje o vystrandění právoplatného nájemce z bytu.

Nájemce má dle jeho názoru platnou nájemní smlouvu

Nájemce má, alespoň dle jeho názoru stále platnou nájemní nebo podnájemní smlouvu, když mezi pronajímatelem nebo vlastníkem je spor, ať již soudní nebo mimosoudní o existenci práva nájmu nebo podnájmu. Může např. o situaci, výpovědi nájmu o níže je veden spor apod.

Nájemce nemá žádnou listinou nájemní smlouvu

Nájemce nebo podnájemce nemá žádnou listinou (papírovou) nájemní nebo podnájemní smlouvu, ale byt užívá v dobré víře o oprávněnosti tohoto užívání. Může jednat např. o ústně uzavřenou nájemní smlouvu na nájem bytu, která je sice neplatná, ale pronajímatel se její neplatnosti nemůže dovolávat, pokud již takovýto nájemce v bytě bydlí (§ 2237 občanského zákoníku).

Ochrana nájemníka trestním právem

Z hlediska trestního práva platí, že nájemce musí mít určitý právní důvod užívání bytu, musí být z hlediska trestního práva považován za tzv. oprávněného nájemce či uživatele bytu.

Pokud nájemce zjevně není oprávněným uživatelem bytu, např. v situaci, kdy existuje pravomocný rozsudek o vyklizení bytu bez bytové náhrady apod., může být postižen trestním právem sám nájemce.

V obou případech se jedná o trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 208 trestního zákoníku.

Z rozhodovací praxe trestních soudů

• Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25.06.2014, sp. zn. 3 Tdo 1339/2013:
  • Přečinu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru podle § 208 odst. 2 tr. zákoníku se dopustí pachatel, který oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru neoprávněně brání. Neoprávněným bráněním v užívání bytu se rozumí jakýkoli neoprávněný zásah do práva oprávněné osoby, který jí znemožňuje nebo podstatně ztěžuje řádně a obvyklým způsobem byt užívat. Nejde jen o znemožňování vstupu do bytu, domu či nebytového prostoru např. výměnou zámků, ale i zabraňování např. v přípravě pokrmů, praní prádla apod. Podle aktuální soudní praxe je neoprávněným zásahem do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru v kvalitě předpokládané v ustanovení § 208 odst. 2 tr. zákoníku rovněž svévolné přerušení dodávky elektrické energie do bytu na dobu nejméně jednoho a půl měsíce, či např. bránění ve využívání ústředního topení. Spáchání předmětného trestného činu tak nemusí být pouze výsledkem fyzického bránění oprávněné osobě v užívání bytu.
• Z rozsudku Krajského soudu v Hradci Královo ze dne 17.02.2004, sp. zn. 10 To 622/2003:
  • V řízení o trestném činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 249a odst. 2 tr. zák. spáchaném vůči nájemci řeší soud otázku platnosti nájemní smlouvy samostatně jako otázku předběžnou ve smyslu § 9 odst. 1 tr. ř., nejsa vázán rozhodnutím soudu o této otázce v občanskoprávním řízení, neboť jde o součást posouzení viny obviněného z hlediska znaku “oprávněná osoba”. Jednání obviněného, jenž poškozenému brání v užívání bytu, který poškozený užívá na základě neplatné nájemní smlouvy (a tedy bez právního důvodu), může naplňovat zákonné znaky skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 249a odst. 2 tr. zák., jestliže poškozený v bytě dlouhodobě bydlí v přesvědčení, že mu svědčí platný titul bydlení a obviněný si je této skutečnosti vědom. I takový poškozený totiž může být oprávněnou osobou ve smyslu ustanovení § 249a odst. 2 tr. zák.

Ochrana nájemce civilním právem

Proti snaze vlastníka nemovitost o násilné nebo jiné obdobné činnosti směřující k vystěhování nájemce se z pohledu dotčeného nájemce lze také bránit podáním žaloby na rušenou držbu bytu.

Soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Nájemník prokazuje jen, že jde o svémocné rušení držby. Existence platné nájemní smlouvy se v tomto řízení zpravidla vůbec nezkoumá a pokud ano, tak jen okrajově.

Dále v tomto řízení se soud zjišťuje, zda nájemce skutečně jako poslední byt užíval nebo jej stále užívá a to, zda skutečně v užívání bytu rušen vlastníkem (pronajímatelem).