Z velkého množství sporů týkajících se stavby nájemce (např. stavba chaty) na pronajatém pozemku, řešených naší advokátní kanceláří, přináší tento článek odpovědi na některé často kladené otázky.

Východiska článku

Velké množství sporů vzniká z důvodu, že dlouholetí nájemci pozemku, na kterém se souhlasem pronajímatele postavili chatu, celoročně obyvatelnou stavbu či jinou stavbu, se domnívají, resp. jejich právní zástupci, že jim vzniká jakési právo mít stavbu na cizím pozemku i po skončení nájmu nebo v souvislosti s existencí zákonného předkupního práva při prodeji stavby nájemcem jinému vlastníku.

Dále předesíláme, že tento článek se týká dlouhodobých nájmů, kdy stavby na pronajatém pozemku vznikly před 01.01.2014, tedy před účinností nového občanského zákoníku.

Právo nájemce mít stavbu na pronajatém pozemku

Situace, kdy je vlastník stavby od počátku nájemcem pozemku, na nemž stavba stojí

Bez ohledu na to, zda nájem vznikl za účinnosti dřívějšího občanského zákoníku nebo až za účinnosti nového občanského zákoníku, lze z obou právních úprav a judikatury stanovit následující základní pravidla dopadající na tyto situace:

• Pokud nájemce na pronajatém pozemku postaví stavbu, byť i se souhlasem pronajímatele, skončí jeho právo mít na pozemku stavbu současně se skončením nájmu. Skončením nájmu vzniká nájemci povinnost stavbu odstranit. Povinnost stavbu odstranit vzniká nájemci bez ohledu na jím uskutečněné investice do stavby. Nájemce nemá jakýkoli nárok na náhradu za investice vložené do stavby, byť by je uskutečnil i nedávno přes skončením nájmu.
• V těchto případech je zcela bez významu obsah stavebního povolení či jiné stavebně-technické dokumentace ke stavbě na pronajatém pozemku. Rovněž je zcela bez významu, pokud pronajímatel dal nájemci souhlas s postavením stavby, který nijak časově neohraničil.
• Shora uvedené platí i pro případy nájmů trvajících i několik desetiletí či nájmů obtížně vypověditelných nájemních smluv na dobu neurčitou, pokud nastanou skutečnosti způsobující skončení nájmu. Během trvání nájmu nelze vydržet ani vlastnické právo k pronajatému pozemku ani právo věcného břemene či právo stavby podle nového občanského zákoníku.

Judikatura Ústavního a Nejvyššího soudu k výše uvedeným pravidlům

Situace, kdy zejména před 01.01.1992 došlo ke změně vlastnictví stavby na pronajatém pozemku

Jde o situace, kdy byla stavba oprávněně postavena před 01.01.1992 a následně převedena na další vlastníky. Stavba mohla být postavena již na pronajatém pozemku nebo na jen základě souhlasu jeho vlastníka (řečeno zjednodušeně, bez rozlišování jednotlivých druhů socialistického vlastnictví).

Pokud ale následně byla stavba na cizím pozemku užívána na základě nájemní smlouvy, když v této nájemní smlouvě není výslovně uvedeno, že vlastník stavby má právo ji na pozemku užívat po skončení nájmu, platí zde stejné pravidlo, jak je uvedeno výše, tedy skončením nájmu, končí i právo vlastníka ji mít na cizím pozemku.

Pokud byla dříve stavba užívána vlastníkem na cizím pozemku bez nájemní smlouvy, tak jakmile vlastník uzavře nájemní smlouvu, aby měl právní titul užívání pozemku, zpravidla tím zhorší svoji situaci, jelikož ve většině případů právo existence stavby končí se skončením nájmu.

I na takovouto stavbu proto dopadají výše uvedená 3 pravidla dočasnosti stavby pod dobu trvání nájmu.

Judikatura Ústavního a Nejvyššího soudu

Výjimky z pravidla skončil nájem – skončilo mít právo stavbu na tomto dříve pronajatém pozemku

Jedná se o dosti mimořádné situace. Například, pokud je v nájemní smlouvě výslovně stanoveno, že nájemce má právo mít stavbu na pozemku i po skončení nájmu. Dále jsou některé případy, kdy soud žalobě na odstranění stavby bývalého nájemce pozemku nevyhoví, pokud je tento nárok vlastníka ve zjevném, lze říci až v extrémním rozporu s dobrými mravy, s přihlédnutím k celkovým okolnostem nájmu. Dále jsou známy ojedinělé případy, kdy se vlastníku stavby podařilo, během řízení o žalobě na odstranění stavby, v archivu katastru nemovitostí a/nebo v jiných archivech dohledat listiny, na jejich základě je vlastníkem pozemku na kterém stojí stavba, ať již přímo nebo vydržením.

Prodej stavby na pronajatém pozemku v souvislosti se zákonným předkupním právem

Jedná se o situace, kdy nájemce uzavře kupní smlouvu na koupi jeho stavby umístěné na pronajatém pozemku a proto učiní vlastníkovi pozemku ve smyslu § 3056 občanského zákoníku nabídku uplatnění předkupního práva k převáděné stavbě.

Dle našeho názoru, pokud by vlastník pozemku odmítl stavbu vykoupit, nic to na shora uvedeném principu dočasnosti stavby na pronajatém pozemku nezmění. Tato konkrétní situace sice doposud judikaturou výslovně vyřešena není, ale dle našeho názoru, zde lze analogicky použít judikaturu týkající se původně oprávněné stavby na cizím pozemku (do níž spadá i judikatura citovaná shora) a neoprávněné stavby na cizím pozemku.

Je možné zcela vyloučit možnost, že by převodem stavby na další osobu přešel na další osobu ze zákona i nájem pozemku, jelikož tímto převodem vlastnického práva se nemění vlastník věci, která je předmětném nájmu. Předmětem nájmu je pozemek pod stavbou a případně kolem stavby, nikoli stavba samotná. Stavba samotná je ve vlastnictví nájemce.

Převodem nemovitosti na další osobu dojde k situaci, kdy nájemcem pozemku zůstává původní vlastník stavby a novému vlastníku stavby nesvědčí právo nájmu ani jiné užívací právo k pozemku na němž stavba stojí.

Judikatura Nejvyššího soudu k přechodu nájmu na nabyvatele stavby stojící na pronajatém pozemku

Právní režim neoprávněné a oprávněné stavby na cizím pozemku

Pro posouzení výše uvedené situace je rozhodující, zda bude stavba převedená na další osobu v režimu neoprávněné stavby na cizím pozemku nebo stavby, která byla na cizím pozemku zbudována oprávněně, ale následně právo vlastníka stavbu užívat pozemek, na němž chata stojí zaniklo.

Na tomto místě ještě poznamenáváme, že jelikož se tento článek týká výlučně staveb existujících před 01.01.2014, tak s ohledem na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 08.06.2018, 22 Cdo 828/2017, usnesení ze dne 28.11.2018, sp. zn. 22 Cdo 4011/2018 a další), není nutno se zde zabývat možností vypořádání stavby na cizím pozemku dle § 1084 a násl. nového občanského zákoníku.

Neoprávněná stavba na cizím pozemku

Neoprávněnou stavbou (§ 135c občanského zákoníku z roku 1964) se podle judikatury rozumí stavba existující na cizím pozemku neoprávněně od samého počátku. Pojem neoprávněnosti se posuzuje ve smyslu předpisů občanského práva, nikoli práva stavebního.

Máme za to, že ve věci chaty či jiné stavby zbudované se souhlasem pronajímatele před 01.01.2014, se nemůže jednat z občanskoprávního hlediska o stavbu neoprávněnou. I pokud bychom dospěli k závěru, že po převodu stavby na další osobu, odlišnou od nájemce, se stavba stala neoprávněnou, nic to nemění na skutečnosti, že původně, za doby, kdy ji užíval nájemce, byla stavbou oprávněnou. Režim a vypořádání neoprávněné stavby tedy není nutné na tomto místě dále rozebírat, jelikož tato otázka již není předmětem tohoto článku.

Oprávněná stavba na cizím pozemku

Oprávněnou stavbou se ve smyslu judikatury Nejvyššího soudu rozumí stavba postavená, resp. existující od samého počátku oprávněně, když následně vlastníku stavby oprávnění užívat pozemek na němž stavba stojí, zaniklo.

Institut oprávněné stavby se dále dělí na dva režimy:

1. Režim stavby k níž původně existovalo právo časově neomezeného oprávnění existence stavby. Toto se týká případů, kdy dříve byl vlastníkem stavby i pozemku jediný subjekt (řečeno zjednodušeně) nebo pokud byl vlastník stavby od počátku odlišný, ale původně mu k užívání stavby svědčilo časově neomezené právo.
2. Režim stavby u níž její vlastník od počátku věděl nebo měl vědět, že jeho právo užívání pozemku pod stavbou je časově omezeno, nebo není sice časově omezeno, ale může za stanovených podmínek skončit.

Pro posouzení toto, zda se nový vlastník stavby může jejím převodem dostat do výhodnější situace, než její předchozí vlastník, který byl nájemcem, je rozhodující určení, ve kterém se shora uvedených režimů se bude stavba nacházet.

Závěr k důsledkům změny vlastníka stavby na pronajatém pozemku během trvání nájmu

Dle našeho názoru nemůže převodem oprávněné stavby s časově omezenou možností užívání pozemku na kterém stojí jejím vlastníkem, dojít ke vzniku časově neomezeného práva nového vlastníka, který nikdy žádné užívací právo k pozemku neměl. Máme proto za to, že se bude jednat o režim oprávněné stavby ad 2), jak je popsáno shora.

Jak vyplývá z výše uvedeného, nový vlastník stavby na cizím pozemku by byl po právní stránce v dosti nevýhodné a nejisté situaci. Dle našeho názoru, by koupě takového stavby na pronajatém pozemku byla za stávající právní úpravy a stavu judikatury mimořádně riskantní s mizivou šancí na úspěch v soudním sporu. Nicméně větší jistotu ohledně právního režimu převáděné stavby stojící na pronajatém pozemku, přinese až judikatura Nejvyššího soudu.