Smlouva o nájmu bytu, domu či místnosti k bydlení

Jak správně sepsat smlouvu o nájmu bytu, domu, místnosti či jiného prostoru za účelem bydlení dle aktuální právní úpravy a rozhodovací soudní praxe?

Podle aktuálně platné právní úpravy a soudní rozhodovací praxe (judikatury), která upřesňuje některé sporná ustanovení občanského zákoníku, lze ohledně smlouvy o nájmu bytu, domu, místnosti či jiného prostoru určeného k bydlení, uvést zejména následující:

Smluvní ujednání krátící práva nájemníka stanovená občanským zákoníkem

Nepřihlíží se k ustanovením nájemní smlouvy, která krátí práva nájemce ve smyslu zvláštní úpravy nájemního bydlení. Občanský zákoník výslovně zakazuje ujednání o smluvní pokutě a ujednání ukládajícímu nájemci zjevně nepřiměřené povinnost.

Nájemné, poplatky za služby

Nájemné má být sjednáno pevnou částkou, zpravidla měsíční. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného. Platbu služeb lze sjednat formou zálohových plateb s následným vyúčtováním nebo pevnou paušální částkou bez vyúčtování.

Jistota (kauce)

Pokud pronajímatel požaduje na nájemci složení jistoty (kauce), je nutno připomenout, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí minimálně ve výši zákonné sazby.

Podnikání nájemce

Nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům.

Údržba pronajatého bytu

Občanský zákoník stanovuje nájemci povinnost provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Spolužijící osoby s nájemcem

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, to neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné.

Pronajímatel má ale právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Výpověď nájmu pronajímatelem

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době pouze z následujících důvodů:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Soudní rozhodovací praxe ve věcech výpovědi nájmu pronajímatelem

[restrict paid=”true”]

K výpovědnímu důvodu poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu

  • Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, ze dne 18.12.2018:
    • Pronajímatel si může vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný souhlas i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž nájemce bydlí. O hrubé porušení povinností nájemce jde i v případě, přenechá-li byt (jeho část) do užívání bezúplatně jinému.

[/restrict]

Leave a comment

Ochrana osobních údajů
When you visit our website, it may store information through your browser from specific services, usually in form of cookies. Here you can change your privacy preferences. Please note that blocking some types of cookies may impact your experience on our website and the services we offer.