Zákonné předkupní právo spoluvlastníka k nemovitostem bylo s účinnosti od 01.07.2020 zrušeno, až na výjimky, kterými se také zabývá tento článek. Rovněž zůstává v platnosti tzv. vzájemné předkupní právo podle § 3056 občanského zákoníku. Tato aktualizovaná verze článku, ke dni 29.11.2020, přináší nové informace.

Zrušení zákonného předkupní právo spoluvlastníka k nemovitostem

Ustanovení §§ 1124 a 1125 občanského zákoníku, kterými bylo od 01.07.2018 uzákoněno předkupní právo spoluvlastníka k nemovitostem, novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 163/2020 Sb. vrací do jejich původního znění, které platilo v období 01.01.2014 do 31.12.2017. S účinností ode dne 01.07.2020 se tedy zákonné předkupní právo spoluvlastníka k nemovitostem ruší, až ně některé výjimky, viz níže.

Toto zrušení předkupního práva spoluvlastník k nemovitostem se rovněž netýká ostatních zákonných předkupních práv k nemovitostem, která byla občanským zákoníkem uzákoněna ode dne jeho přijetí, resp. nabytí účinnosti nového občanského zákoníku dne 01.01.2014. Viz zejména vzájemné předkupní právo, uvedené níže v tomto článku.

Zákonné předkupní právo spoluvlastníka k nemovitostem ve zvláštních případech

Od 01.07.2020 bylo opětovně uzákoněno předkupní právo pro některé případy spoluvlastnictví. Jedná se o situace, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (tedy závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Toto předkupní právo je omezeno na 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. to se týká i vzniku spoluvlastnictví k zemědělskému závodu.

Vzájemné předkupní právo

Jak je již uvedeno výše, stále zůstává v platnosti zákonné vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm stojící ve smyslu § 3056 občanského zákoníku. Toto předkupní právo znamená, že pokud vlastník pozemku jej hodlá prodat, má vlastník stavby na něm stojící k pozemku předkupní právo. To stejné platí i naopak, tedy pokud vlastník stavby ji hodlá prodat, má vlastník pozemku ke stavbě předkupní právo. Toto vzájemné předkupní právo platí od 01.01.2014 do současnosti.

Vzájemné předkupní právo se nemusí vztahovat jen přesně na pozemek na němž stojí stavba ve vlastnictví další osoby, ale i na část nebo dokonce na celý pozemek, který přímo sousedí s předmětnou stavbou, pokud by bez tohoto dalšího pozemku nebo jeho části, bylo užívání stavby podstatně ztíženo.

Smluvní předkupní právo

Kromě předkupního práva stanoveného zákonem, může být předkupní právo zřízeno i smlouvou.

Postup při prodeji nemovitosti zatížené předkupním právem

Praktický postup

Praktický postup lze stručně popsat následovně:

  1. Zájemce o koupi (dále jen “koupěchtivý“) uzavře kupní smlouvu (dále “kupní smlouva“) s prodávajícím (dále jen “prodávající“), jehož spoluvlastnický podíl na nemovitosti (dále jen “nemovitost“) je zatížen předkupním právem dalšího spoluvlastníka (dále jen “překupník“).
  2. Prodávající nabídne překupníkovi nemovitost ke koupi.
  3. Tuto nabídku prodávající učiní předkupníkovi tak, že mu oznámí obsah kupní smlouvy a ohlásí mu všechny podmínky prodeje.

Tento obsah je přístupný jen držitelům předplatného.


Pokud máte předplatné, přihlaste se ZDE


Pokud předplatné nemáte, pro přístup k tomuto obsahu je nutné předplatné prémiových částí blogu

Prokázání doručení nabídky předkupníkovi zasílané poštou

Při doručování nabídky předkupníkovi poštou, tzv. “držitelem poštovní licence”, vznikají dvě základní otázky:

  1. Jak prokazovat doručení, pokud si předkupník doporučenou zásilku s nabídkou v úložní době nepřevezme na poště nebo je na dané adrese neznámý a pošta s touto informací vrátí zásilku zpět prodávajícímu?
  2. Jakými dokumenty je nutno prokazovat doručení poštou a zda postačuje podací lístek nebo je nutné potvrzení o dodání; a dále jak prokázat doručení, pokud předkupník tvrdí, že mu sice zásilka došla, ale neobsahovala buď řádnou nabídku nebo neobsahovala nabídku vůbec?

Tento obsah je přístupný jen držitelům předplatného.


Pokud máte předplatné, přihlaste se ZDE


Pokud předplatné nemáte, pro přístup k tomuto obsahu je nutné předplatné prémiových částí blogu

K otázce ad 1

Občanský zákoník upravuje v § 573 tzv. domněnku doby dojití poštou (držitelem poštovní licence) doručované zásilky, na jejímž základě se má za to, že:

  • zásilka doručovaná v ČR, došla příjemci 3. pracovní den po odeslání;
  • zásilka doručovaná do jiného státu, došla příjemci 15. pracovní den po odeslání.

Jedná se ale o tzv. vyvratitelnou domněnku a dále tato domněnka upravuje jen dojití zásilky, nikoli právní účinky doručené listiny obsahující právní jednání, tedy nabídku. Proto se na tuto zákonnou domněnku nelze spolehnout bezvýjimečně.

Obzvláště může být pochybné splnění doručení nabídky, pokud je předkupník na dané adrese neznámý. Dle našeho názoru, ale pokud byla nabídka předkupníkovi zaslána na adresu uvedenou v katastru nemovitostí a současně i na adresy, kde prodávající ví, že se překupník zdržuje, potom by mělo být doručení prokázáno i v soudním řízení. Toto i s ohledem na dřívější judikaturu vztahující se sice ke starému občanskému zákoníku, která by ale dle našeho mínění měla být stále použitelná.

K otázce ad 2

Toto je otázka dokazování v případě, že by předkupník doručení nabídky zpochybňoval před soudem.

V případě soudního sporu zpravidla postačuje, když ten kdo tvrdí, že něco doručil, tomto případě prodávající, předloží k důkazu podací lístek, prokazující, že v určitý konkrétní den předal poštovní zásilku, obsahující nabídku (stejnopis kupní smlouvy), k přepravě na adresu koupěchtivého.

Pokud by koupěchtivý v tomto soudním sporu tvrdil, že mu nic doručeno nebylo, zpravidla by Vám nezbylo než soudu doložit ještě další důkaz prokazující doručení nabídky.

Pro tyto případy je vhodné si zajistit z pošty potvrzení o doručení doporučené zásilky. I pokud by prodávající nabídku zasílal jen doporučeným dopisem (tedy nikoli s dodejkou – doručenkou), může na poště podat reklamaci doručení a pošta k tomu vydá písemné potvrzení, že předmětnou zásilku skutečně překupníkovi v určitý konkrétní den doručila, s tím, že předkupní i toto doručení potvrdil podpisem. Případně pošta sdělí, že si zásilku v úložní době předkupník nepřevzal, ale toto by prodávající měl vědět, protože by mu pošta zásilku doručila zpět.

Dále je pro tyto případy možné mít emailové potvrzení pošty o doručení zásilky, které si lze na poště sjednat v závislosti na sjednaných doručovacích podmínkách s poštou.

Dále je pro tyto případy dobré mít k dispozici stejnopis zaslané nabídky. To znamená, že kompletní nabídku, tedy zpravidla kupní smlouvu a průvodní dopis, která je odesílána překupníkovi, si prodávající v jednom totožném vyhotovení ponechá. Současně si může ponechat i stejný typ obálky, kterou zásilku odeslal. Pro maximální pečlivost, u nemovitosti vyšší hodnoty apod., lze proces zasílání pojistit např. i přítomností nezávislého svědka, který bude toto u soudu moci potvrdit.

Pokud by této situaci předkupník u soudu tvrdil, že mu sice zásilka došla, ale například že neobsahovala nabídku, došla prázdná obálka apod., tak na podacím lístku je uvedená přesná váha zásilky. V tomto případě lze zvážit stejnopis nabídky, který prodávající odeslal a jeho váha se porovná s váhou uvedenou na podacím lístku. Pokud je váha stejná, tak soud v těchto případech zpravidla uvěří prodávajícímu, který tvrdí, že jste nabídku dal do obálky a na poště odeslal.

K odeslání a doručení nabídky lze použít i jakékoli jiné důkazy, např. svědecké výpovědi apod. Toto vše záleží na konkrétních okolnostech případu s způsobu, jakým předkupník doručení zpochybňuje. Proto na tuto otázku nelze odpovědět zcela univerzálně, tak aby byla odpověď použitelná pro všechny myslitelné situace, které mohou při dokazování u soudu nastat, resp., které může předkupník při zpochybňování doručení tvrdit.

Rezervujte konzultaci k problematice řešené tímto článkem

Nebo k článku zadejte dotaz či poptávku právní služby

  • Přílohy
    Přetáhněte soubory sem, nebo
    Accepted file types: doc, docx, odt, rtf, txt, pdf, zfo, xls, xlsx, ods, ppt, pptx, pps, ppsx, tiff, png, gif, jpg, mp3, m4a, ogg, waw, wma, mp4, m4v, mov, avi, mpg, ogv, 3gp, 3g2, flv.
    • This field is for validation purposes and should be left unchanged.