Označení bytové jednotky a souvisejících nemovitostí v kupní smlouvě či ve smlouvě týkající se věcných práv

Kategorie: Generální advokátní praxe|Štítky: |Poslední aktualizace návodu: 01.03.2022|
Úvod>Generální advokátní praxe>Označení bytové jednotky a souvisejících nemovitostí v kupní smlouvě či ve smlouvě týkající se věcných práv
Pohovor na konzulátu ČR - dlouhodobé vízum za účelem podnikání (business vízum)Pohovor na konzulátu ČR - dlouhodobé vízum za účelem podnikání (business vízum)
K častým případům zrušení společnosti soudem a nařízení likvidace, pro neplnění zákonných povinností - zakládání dokumentů do sbírky listin a další povinnostiK častým případům zrušení společnosti soudem a nařízení likvidace, pro neplnění zákonných povinností - zakládání dokumentů do sbírky listin a další povinnosti

Musí být v kupní smlouvě na koupi a prodej bytové či nebytové jednotky uvedeny i podíly na společných částech budovy a pozemku, které náleží k převáděné jednotce nebo případně i jiné údaje výslovně nevyžadované zákonem?

Takovéto dotazy se týkají i prodejů nově vystavěných jednotek nebo rozestavěných jednotek. Rovněž podobné dotazy vznikají v souvislosti s požadavky hypotečních bank na označení převáděné bytové či nebytové jednotky v kupní smlouvě.

Obecně k minimálnímu zákonem požadovanému označení hotové nebo rozestavěné jednotky v kupní smlouvě

Nejasnosti, jak specifikovat jednotku v kupní smlouvě, jsou dány především jinými zákonnými požadavky na označení jednotky (ať již rozestavěné nebo již postavené):

  • která byla dříve vymezena podle zákona o vlastnictví bytů. Jde o jednotky vzniklé do 31.12.2013.
  • nebo podle nového občanského zákoníku. Jde o jednotky vzniklé od 01.01.2014.

Z opatrnosti se proto často v kupních smlouvách uvádějí k jednotkám údaje, které nejsou pro konkrétní danou jednotku dle zákona nutné. Tímto způsobem se lze vyhnout omylu v označení té které konkrétní jednotky ve smlouvě. Dalším důvodem uvádění údajů, které zákon nevyžaduje, je (kromě neznalosti) obvykle snaha o co nejpřesnější specifikaci převáděné nemovitosti a tím i větší (nad rámec zákona) určitosti smlouvy. Toto může mít význam zejména v případě menší chyby v zákonem vyžadovaných náležitostí označení nemovitosti, kdy s ohledem na judikaturu Nejvyššího soudu, může i smlouva s určitou chybou v psaní (překlepu) v těchto zákonných náležitostech, být platně uzavřena.

Co ale v případech, kdy již máme kupní či jinou smlouvu ohledně jednotky již uzavřenou a zjistíme, že v ní nejsou všechny běžně uváděné údaje uvedeny?

K tomu dobré znát minimální zákonné požadavky na označování jednotek v kupní či jiné obdobné smlouvě týkající se věcných práv:

Označení hotových, již postavených jednotek

Označení jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů

Jednotka (ať již bytová či nebytová), vymezená dle zákona o vlastnictví bytů, se označuje jejím číslem i pojmenováním a označením budovy, v níž je vymezena. Dále se uvádí označení pozemku, na němž je budova postavena. Pokud je vlastník jednotky (prodávající) i spoluvlastníkem pozemku, uvádí se výše podílu na pozemku. Podíl na společných částech budovy specifikovat nutné.

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen parcela číslo. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud je budova součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen parcela číslo. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Označení jednotky vymezené podle občanského zákoníku

Ve výpisu z katastru nemovitostí, se na listu vlastnictví jednotka vymezená podle občanského zákoníku, uvádí v části B, ve sloupci typ jednotky, zkratkou “obč. z.“. Jednotka (ať již bytová či nebytová) se označuje jejím číslem a pojmenováním a dále:

  • buď označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby,
  • nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena.

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen parcela číslo. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Označení rozestavěných jednotek

Označení rozestavěné jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů

Rozestavěnou jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů, je nutno specifikovat jejím číslem a uvedením, že jde o rozestavěnou jednotku. Dále je nutno označit budovu, v níž je jednotka vymezena a pozemek, na němž je budova postavena. Pokud je vlastník jednotky (prodávající) i spoluvlastníkem pozemku, je nutno uvést se výši podílu na pozemku přináležící jednotce. Výši podílu na společných částech budovy nutno uváděn není.

Níže je uveden příklad příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen parcela číslo. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen parcela číslo. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Označení rozestavěné jednotky vymezené podle občanského zákoníku

Rozestavěná jednotka (ať již bytová či nebytová) se označuje jejím číslem, pojmenováním i uvedením, že je rozestavěná, a dále:

  • buď označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby,
  • nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena.

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Níže je uveden příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce. (Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen parcela číslo. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území k. ú., pro stavební parcelu st. p. č., pro pozemkovou parcelu parc. č., pro číslo popisné č. p. apod.):

Zde se nachází prémiový obsah, který je přístupný jen držitelům předplatného.

Máte-li odpovídající předplatné, přihlaste se zde.

Pokud předplatné ještě nemáte, prozkoumejte následující varianty předplatného pro získání přístupu k prémiovému obsahu:
Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 rok), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (3 měsíce), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 týden), Předplatné prémiového obsahu právních návodů (1 den)

Nebo využijte nejlevnější varianty předplatného:
Předplatné prémiového obsahu právního návodu: “Odstranění stavby v občanském soudním řízení” (1 den)
, za akční cenu 199,- Kč !!!

Označování dalších nemovitostí, které jsou převáděny současně s jednotkou

V této souvislosti je nutno upozornit, že někdy mohou být s jednotkou převáděny i podíly na samostatných pozemcích nebo jiné nemovitosti, které nejsou součástí jednotky podle nového občanského zákoníku. V tomto případě se jedná o samostatné, další nemovitosti, které je nutné v kupní smlouvě řádně označit.

Nenalezli jste zde řešení vašeho právního problému?

V tomto případě můžete provést následující:

O autorovi tohoto právního návodu: Mgr. David Netušil, advokát

Mgr. David Netušil, advokát
Mgr. David Netušil je advokát a obhájce s právní praxí od roku 1998. V advokacii započal působit na pozici advokátního koncipienta v roce 2006, v advokátní kanceláři Mikš & Suk. Jako samostatný advokát působí od roku 2009 až do současnosti. Od roku 2012 vykonává advokacii v rámci společnosti advokáti online s.r.o. V roce 2014 získal ocenění Právník roku, zejména v souvislosti se zastupováním klientů u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. David Netušil se jako advokát a obhájce zaměřuje na trestní právo, dále na cizinecké právo a státní občanství a dále na některé oblasti generální advokátní praxe. V rámci jeho právní specializace dále vytváří právní návody online pro laiky i právní odborníky, právní vzory ke stažení a odpovědi na právní dotazy laiků i právních odborníků online.
Pohovor na konzulátu ČR - dlouhodobé vízum za účelem podnikání (business vízum)Pohovor na konzulátu ČR - dlouhodobé vízum za účelem podnikání (business vízum)
K častým případům zrušení společnosti soudem a nařízení likvidace, pro neplnění zákonných povinností - zakládání dokumentů do sbírky listin a další povinnostiK častým případům zrušení společnosti soudem a nařízení likvidace, pro neplnění zákonných povinností - zakládání dokumentů do sbírky listin a další povinnosti