Označení bytové jednotky a souvisejících nemovitostí v kupní smlouvě či ve smlouvě týkající se věcných práv

Označení bytové jednotky v kupní smlouvě

Časté dotazy jsou, zda musí být v kupní smlouvě na koupi a prodej bytové či nebytové jednotky uvedeny i podíly na společných částech budovy a pozemku, které náleží k převáděné jednotce nebo jiné náležitosti a označení nad rámec zákona. Toto se týká i prodejů nově vystavěných jednotek nebo rozestavěných jednotek. Rovněž podobné dotazy vznikají v souvislosti s požadavky hypotečních bank na označení převáděné bytové či nebytové jednotky v kupní smlouvě.

Obecně k minimálnímu zákonem požadovanému označení hotové nebo rozestavěné jednotky v kupní smlouvě

Nejasnosti, jak specifikovat jednotku v kupní smlouvě, jsou dány především jinými zákonnými požadavky na označení jednotky (ať již rozestavěné nebo již postavené):

  • která byla dříve vymezena podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony). Jde o jednotky vzniklé do 31.12.2013.
  • nebo podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů). Jde o jednotky vzniklé od 01.01.2014.

Z opatrnosti se proto často v kupních smlouvách uvádějí k jednotkám údaje, které nejsou pro konkrétní danou jednotku dle zákona nutné. Tímto způsobem se lze vyhnout omylu v označení té které konkrétní jednotky ve smlouvě.

Dalším důvodem uvádění údajů, které zákon nevyžaduje, je (kromě neznalosti) obvykle snaha o co nejpřesnější specifikaci převáděné nemovitosti a tím i větší (nad rámec zákona) určitosti smlouvy. Toto může mít význam zejména v případě menší chyby v zákonem vyžadovaných náležitostí označení nemovitosti, kdy s ohledem na judikaturu Nejvyššího soudu, může i smlouva s určitou chybou v psaní (překlepu) v těchto zákonných náležitostech, být platně uzavřena.

Co ale v případech, kdy již máme kupní či jinou smlouvu ohledně jednotky již uzavřenou a zjistíme, že v ní nejsou všechny běžně uváděné údaje uvedeny? K tomu dobré znát minimální zákonné požadavky na označování jednotek v kupní či jiné obdobné smlouvě týkající se věcných práv…

Označení hotových, již postavených jednotek

Označení jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů

Jednotka (ať již bytová či nebytová), vymezená dle zákona o vlastnictví bytů, se označuje jejím číslem i pojmenováním a označením budovy, v níž je vymezena. Dále se uvádí označení pozemku, na němž je budova postavena. Pokud je vlastník jednotky (prodávající) i spoluvlastníkem pozemku, uvádí se výše podílu na pozemku. Podíl na společných částech budovy specifikovat nutné není.

Příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v budově číslo popisné 222, stojící na pozemku, stavební parcela číslo 444, a dále ideální podíl o velikosti 555/66666 na tomto pozemku, to vše v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen “parcela číslo”. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Příklad minimálního zákonného označení, pokud je budova součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v budově číslo popisné 222, která je součástí pozemku, stavební parcela číslo 444, a dále související ideální podíl o velikosti 555/66666 na tomto pozemku, to vše v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen “parcela číslo”. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Označení jednotky vymezené podle občanského zákoníku

Ve výpisu z katastru nemovitostí, se na listu vlastnictví jednotka vymezená podle občanského zákoníku, uvádí v části B, ve sloupci typ jednotky, zkratkou “obč. z.“.

Jednotka (ať již bytová či nebytová) se označuje jejím číslem a pojmenováním a dále:

  1. buď označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby,
  2. nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena.
Příklad minimálního zákonného označení jednotky ad 1.

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v budově číslo popisné 222, v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Příklad minimálního zákonného označení jednotky ad 2.

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v pozemku, stavební parcela číslo 444, v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen “parcela číslo”. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Označení rozestavěných jednotek

Označení rozestavěné jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů

Rozestavěnou jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů, je nutno specifikovat jejím číslem a uvedením, že jde o rozestavěnou jednotku. Dále je nutno označit budovu, v níž je jednotka vymezena a pozemek, na němž je budova postavena. Pokud je vlastník jednotky (prodávající) i spoluvlastníkem pozemku, je nutno uvést se výši podílu na pozemku přináležící jednotce. Výši podílu na společných částech budovy nutno uváděn není

Příklad minimálního zákonného označení, pokud budova není součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je rozestavěná bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v budově číslo popisné 222, stojící na pozemku, stavební parcela číslo 444, a dále související ideální podíl o velikosti 555/66666 na tomto pozemku, to vše v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen “parcela číslo”. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Příklad minimálního zákonného označení, pokud je budova součástí pozemku a podíl na tomto pozemku přináleží k jednotce

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je rozestavěná bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v budově číslo popisné 222, která je součástí pozemku, stavební parcela číslo 444, a dále související ideální podíl o velikosti 555/66666 na tomto pozemku, to vše v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen “parcela číslo”. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Označení rozestavěné jednotky vymezené podle občanského zákoníku

Rozestavěná jednotka (ať již bytová či nebytová) se označuje jejím číslem, pojmenováním i uvedením, že je rozestavěná, a dále:

  1. buď označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby,
  2. nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena.
Příklad minimálního zákonného označení jednotky ad 1.

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je rozestavěná bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v budově číslo popisné 222, v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud by se název katastrálního území lišil od názvu části obce, kde se budova nachází, bylo by nutné kromě katastrálního území uvést i název části obce. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Příklad minimálního zákonného označení jednotky ad 2.

Předmětem převodu dle této kupní smlouvy je rozestavěná bytová jednotka číslo 1/222 vymezená v pozemku, stavební parcela číslo 444, v katastrálním území Nová Ves (538558).

Poznámka k příkladu: Pokud máme jistotu, že v daném katastrálním území nejsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, není nutno uvádět, že jde o stavební parcelu, ale postačí uvést jen “parcela číslo”. Takováto situace je např. v hlavní městě Praze apod. Při označování lze samozřejmě použít i běžně užívané zkratky, např. pro katastrální území “k. ú.”, pro stavební parcelu “st. p. č.”, pro pozemkovou parcelu “parc. č.”, pro číslo popisné “č. p.” apod.

Označování dalších nemovitostí, které jsou převáděny současně s jednotkou

V této souvislosti je nutno upozornit, že někdy mohou být s jednotkou převáděny i podíly na samostatných pozemcích nebo jiné nemovitosti, které nejsou součástí jednotky podle nového občanského zákoníku. V tomto případě se jedná o samostatné, další nemovitosti, které je nutné v kupní smlouvě řádně označit.

Právní vzory k bezplatnému stažení

Zde jsou k dipozici, k bezplatnému stažení, některé smluvní a právní vzory související s tématem tohoto příspěvku a s právní pomocí zajišťovanou naší advokátní kanceláří:

Další prémiové smluvní a právní vzory v této, a v dalších souvisejících kategoriích, jsou k dispozici k bezplatnému stažení zde.

Aktuálně lze bezplatně stahovat 71 smluvních a právích vzorů. Pro placené stahování je aktuálně k dispozici 91 prémiových vzorů. Přístup k těmto placeným prémiovým vzorům je za přiměřené předplatné. V rámci předplatného lze zíkat i další související právní pomoc. Úplný seznam těchto placených smluvních a právních vzorů je zde.

Všechny smluvní a právní vzory jsou průběžně udržovány a revidovány, aby byly souladu s aktuální právní úpravou a rozhodovací soudní praxí, a to ke dni, který je u příslušného vzoru uveden jako datum aktualizace.

Rezervujte konzultaci k příspěvku

Načítám...

Nebo nám zadejte bezplatný dotaz